1가구 1주택자 12억이하 양도소득세 비과세 대상(장기보유특별공제)

1가구 1주택자는 기본적으로 양도소득세 비과세 대상이므로, 장기보유특별공제가 항상 의미가 있는 것은 아닙니다. 하지만 다음과 같은 경우에는 장기보유특별공제가 매우 중요합니다.

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✅ 1가구 1주택자에게 장기보유특별공제가 의미 있는 경우

1️⃣ 양도차익이 12억 원을 초과하는 경우

📌 2024년 기준, 1주택자는 12억 원까지 양도세 비과세
📌 하지만 양도차익이 12억 원을 초과하면 초과분에 대해서만 과세
📌 이때 장기보유특별공제를 적용하여 세 부담을 대폭 줄일 수 있음
💡 예시:

• 양도차익이 15억 원 (즉, 12억 원 비과세 후, 3억 원만 과세 대상)
• 보유·거주 10년 이상이면 공제율 80% 적용
• 과세 대상인 3억 원 × (1 - 80%) = 6,000만 원이 과세표준으로 남음
• 세율 적용 후 최종 양도세: 약 1,500만 원
• (장기보유특별공제 없을 경우, 3억 원 전체 과세 → 양도세 약 7,500만 원)

✅ 📢 즉, 장기보유특별공제 덕분에 세금을 1,500만 원 수준으로 대폭 절감 가능!

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2️⃣ 1주택자라도 일시적 2주택 기간 중 매도하는 경우

📌 일시적 2주택(신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 매도)이라면 기존 주택도 1주택 비과세 적용 가능
📌 하지만 12억 초과 양도차익이 발생하면 초과분에 대해 공제 적용 가능

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3️⃣ 고가주택(9억 → 12억 기준 상향) 매도 시

📌 2024년부터 1주택자 양도세 비과세 기준이 9억 원 → 12억 원으로 상향
📌 그러나 양도차익이 크다면 여전히 공제 혜택이 필요
✅ 📢 즉, 12억 원이 넘는 고가주택을 보유한 1주택자는 장기보유특별공제가 매우 중요!

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🔍 결론: 1주택자는 무조건 비과세? → NO!

👉 12억 원 이하 양도차익이라면 장기보유특별공제 의미 없음 (비과세 적용됨)
👉 12억 원 초과 양도차익이라면 일반과세지만 장기보유특별공제로 세금 절감 효과를 볼수 있음!
💡 즉, "고가주택을 보유한 1주택자"라면 장기보유특별공제가 매우 중요합니다.
 

1가구 2주택자는 장기보유특별공제가 거의 의미 없음!

🚫 조정대상지역 내 2주택 이상 → 공제 미적용 & 중과세 적용

🚫 비조정대상지역 내 2주택 이상 → 공제 미적용 (하지만 중과세 없음)

✅ "일시적 2주택" 상태에서 매도하면 1주택자로 간주되어 공제 적용 가능!

📢 즉, 다주택자가 장기보유특별공제를 받으려면 "1주택 상태"를 만들어야 함
💡 절세 전략은 먼저 기존 주택을 매도하여 1주택자로 만든 후, 남은 주택을 매도하는 것 추천!
 
 

>>> 조정지역과-비조정지역-양도세-계산